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jaturonoofer/Shutterstock Di Daniel Feininger / 16 giugno 2022 14:10 EDT

Un mutuo di 40 anni è un prodotto di prestito speciale che alcuni acquirenti di case hanno iniziato a considerare insieme ad altre opzioni di prestito più tradizionali. La durata di 40 anni estende i pagamenti su una durata più lunga rispetto a qualsiasi altra durata di mutuo ipotecario, con i mutui a 30 anni che sono i più comuni (al 90% di tutti i mutui finanziati), secondo Mortgage Professional America Magazine.

Le opzioni di 30 anni forniscono ai mutuatari una sequenza temporale sufficientemente lunga per beneficiare di pagamenti mensili minimi, sebbene aumentino il totale dovuto su termini di mutuo di 15 o 20 anni con l'aggiunta di questi anni extra di accumulo di interessi. Lo stesso compromesso è presente con l'opzione 40 anni. I mutuatari che considerano questi termini dovranno riflettere attentamente su ciò che i vantaggi e gli svantaggi significano per le loro finanze sia a lungo che a breve termine.

Nel presente, i mutuatari possono usufruire di pagamenti mensili molto più bassi (in media), secondo Rocket Mortgage. La sequenza temporale allungata significa che l'importo totale preso in prestito (più le aggiunte di interessi, ovviamente) viene rimborsato su una sequenza temporale di 120 date di pagamento più lunga del mutuo standard di 30 anni. In apparenza, se stai stipulando un saldo del prestito che rientra appena sotto la designazione del mutuo ipotecario jumbo (in genere a $ 647.200) e non considerando l'interesse aggiunto, rimborserai $ 1.797,80 al mese in capitale su un mutuo di 30 anni, ma solo $ 1.348,30 al mese se prorogato per un periodo di 40 anni. Quando si aggiunge l'interesse, tuttavia, il potenziale beneficio può cambiare in modo significativo.

Pro: una maggiore durata del rimborso significa pagamenti mensili inferiori

fizkes/Shutterstock

Forse il vantaggio più ovvio di una durata più lunga sono i pagamenti mensili ridotti al minimo di cui sarai responsabile, come notato da Rocket Mortgage . Più lunga è la durata del prestito, meno pagherai ogni mese, in genere. Con l'aggiunta di anni di rimborso, puoi modificare il calcolo finanziario necessario per far combaciare tutte le tue spese in un modo sensato.

Questo è ottimo per le famiglie con bambini piccoli (che possono aumentare la volatilità dei bisogni in uscita di ogni mese) e per coloro che vogliono ridurre al minimo il totale dovuto ogni mese per pagare più del dovuto per tutta la durata del prestito. Il pagamento in eccesso dei debiti è un ottimo modo per ridurre rapidamente il saldo principale e può essere un approccio estremamente utile per i proprietari di case che cercano di ridurre la fattura del mutuo totale. Tuttavia, è fondamentale verificare con il tuo prestatore i termini relativi al pagamento in eccesso (tramite Nerd Wallet). Alcuni prodotti ipotecari non consentiranno pagamenti in eccesso o strategie di pagamento più rapide, mentre altri limiteranno l'importo che puoi anticipare.

Allo stesso modo, è una buona idea aggiornare costantemente i tuoi calcoli finanziari complessivi per garantire che un rimborso più rapido rimanga una buona idea per le circostanze mutevoli. La vita può cambiare rapidamente e avere la possibilità di pagare in eccesso è fantastico, ma offre anche la possibilità di ridurre il tuo contributo al minimo richiesto quando necessario.

Svantaggio: la durata più lunga equivale a una maggiore attenzione agli interessi

All'interno di Creative House/Shutterstock

Accanto ai pagamenti mensili inferiori c'è lo svantaggio di un saldo principale più ampio che rimane sul tuo libro mastro per un periodo di tempo più lungo. Più lunga è la durata del tuo prestito, più pagherai in interessi; è così semplice. La possibilità di godere di pagamenti mensili più piccoli viene con questo significativo compromesso ed è essenziale comprendere il peso maggiore delle aggiunte di interessi prima di finalizzare i termini di qualsiasi prestito.

Rocket Mortgage ricorda ai mutuatari che l'ammortamento del prestito gioca un ruolo significativo nel calcolo di dove sono diretti i pagamenti mensili. Anche se si gode di un tasso di interesse relativamente basso sul denaro preso in prestito, i pagamenti anticipati vengono convogliati verso il rimborso degli interessi in un volume maggiore rispetto a quelli che si verificheranno più avanti nella vita del prestito. Questa pratica è comune a tutti i tipi di mutuo per la casa e può essere particolarmente dolorosa per i mutuatari che concludono prestiti di durata superiore a quella tipica. Con un prestito di 40 anni, il peso delle aggiunte di interessi è maggiore, il che significa che anche una parte maggiore del saldo dei pagamenti sarà indirizzata al mantenimento degli interessi di quanto non sia normale.

Pro: i mutui di 40 anni possono avere un accordo ARM allegato ai termini

David Gyung/Shutterstock

Gli ARM, o mutui a tasso variabile, sono un grande vantaggio per i mutuatari che stanno programmando il mercato per un crollo dei tassi di interesse su un orizzonte più lungo. Gli ARM in genere includono un anticipo a tasso fisso, spesso della durata di circa sette anni, per poi tornare a un tasso variabile dopo la scadenza del periodo.

Con l'accordo ARM su un prestito di 40 anni, puoi trarre vantaggio dall'offerta a tasso fisso deflazionato che è inferiore ai tassi a tasso variabile in qualsiasi condizione di mercato. Questo ti dà anche un periodo a lungo termine di pagamenti uguali durante i primi anni del tuo mutuo ipotecario.

Investopedia osserva che il mutuo ipotecario a tasso variabile è ottimo per coloro che stanno pianificando un'opportunità di rifinanziamento su tutta la linea. Bloccare un tasso in anticipo che ti consente di pagare in eccesso sulla bolletta mensile può darti più leva quando si tratta di rifinanziare il saldo residuo. Creerai credito ed equità nella proprietà e, con l'aggiunta di un termine di 40 anni anziché uno significativamente più breve, godrai della possibilità di ricorrere a pagamenti mensili ridotti al minimo in caso di un mese magro o drammatico cambiamento nel reddito della tua famiglia (a causa di malattia, lavoro perso o qualsiasi altro ostacolo che potrebbe capitarti).

Contro: i prestiti a 40 anni possono comportare un tasso di interesse più elevato

fizkes/Shutterstock

Insieme ad altri fattori che trovano la loro strada nel calcolo del tasso di interesse che un prestatore ti offre, la durata del prestito può alterare questa cifra in modo significativo. Bankrate osserva che un mutuo di 40 anni verrà probabilmente con un tasso di interesse gonfiato rispetto all'opzione più tradizionale di 30 anni. Ciò è dovuto alla natura non ortodossa del prodotto ipotecario, senza dubbio, ma anche al modo in cui i mutui vengono trattati all'interno del mercato finanziario.

I mutui tipici vengono venduti ad agenzie governative che garantiscono il debito e raggruppano insieme numerosi prodotti fiscali. Ma la relativa novità dell'offerta di 40 anni la rende una specie di termine improprio quando si tratta di raggruppare i mutui ipotecari.

Rocket Mortgage osserva che i mutui qualificati non possono sostenere durate di prestito superiori a 30 anni, separando ulteriormente questi prodotti di prestito dal segmento più tradizionale del mercato. A tutto questo si aggiunge un prestito più complesso che può essere offerto come opzione pensata per ridurre i tuoi contributi mensili, ma questo beneficio viene pagato, in un certo senso, in altri ambiti della convenzione.

La linea di fondo

fizkes/Shutterstock

La linea di fondo è che acquistare prodotti ipotecari è un processo complicato. Un mutuo di 40 anni può essere lo strumento finanziario perfetto per le tue esigenze specifiche, oppure può presentare una serie di problemi a cui può essere difficile porre rimedio in futuro.

MarketWatch riferisce che un prestito di 40 anni può offrire una buona riduzione del pagamento mensile, ma potrebbe non essere così sostanziale come avresti sperato. Tuttavia, durante l'acquisto di una casa, vale la pena esplorare tutte le opzioni a tua disposizione, comprese le opportunità di finanziamento più non ortodosse.

Pagamenti minimi più piccoli, anche quelli ridotti di poche centinaia di dollari al mese, possono fungere da potente oscillazione nella giusta direzione per le tue finanze. Per coloro che sono sulla buona strada per una grande promozione, ad esempio, l'utilizzo di un prestito a lungo termine che include un'opportunità a tasso variabile può apportare contributi minimi che portano al cambiamento dello scenario dell'ufficio e quindi un aumento della cifra di pagamento dopo l'inizio del nuovo stipendio per confluire. In poche parole, il mutuo di 40 anni è un fantastico prodotto finanziario per alcuni acquirenti, mentre altri potrebbero vedere solo un vantaggio minimo o addirittura rendimenti negativi sull'uso di questo tipo di finanziamento.