David Gyung/Shutterstock Di Emily Kammerlohr / 25 maggio 2022 9:49 EDT
Quando hai un buon agente immobiliare, può sembrare un'ottima idea tenerlo in giro a lungo termine. Forse ti hanno aiutato a comprare la tua casa, ma ora sei pronto per trasferirti e ti piacerebbe collaborare di nuovo con loro. Oppure, hanno appena venduto la tua casa e ti hanno fatto l'affare migliore, quindi devono essere in grado di fare lo stesso quando acquisti. Oppure, a volte, un agente che rappresenta una proprietà potrebbe offrirsi di mettersi in contatto direttamente con il venditore per tuo conto, sostenendo di rappresentare la proprietà. Queste situazioni possono essere allettanti, ma non sono sempre una buona idea.
L'utilizzo dello stesso agente immobiliare per la quotazione e la vendita a volte può avere un impatto finanziario disastroso su di te a lungo termine. Secondo The Mortgage Reports, gli agenti di quotazione e gli agenti dell'acquirente hanno due distinti insiemi di responsabilità. Mentre alcuni agenti immobiliari in genere lavorano su entrambi i lati dell'accordo per clienti diversi, di solito eccellono solo in uno. In realtà, gli agenti che lavorano su entrambi i lati dello stesso accordo per due clienti spesso violano le pratiche etiche e possono persino costarti un sacco di soldi. Continua a leggere per alcuni importanti svantaggi dell'utilizzo dello stesso annuncio e della vendita di un agente immobiliare.
Gli agenti di vendita hanno più esperienza nel finanziamento
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Gli agenti che rappresentano gli acquirenti in una transazione di solito hanno più esperienza con la delicata danza che consiste nell'ottenere finanziamenti per una casa. Quindi, se scegli un agente con più esperienza nell'elencare case per rappresentarti mentre stai acquistando, potrebbe non essere in grado di aiutarti con il lato finanziario delle cose.
Secondo il Washington Post, non è una buona idea proteggere completamente il tuo agente immobiliare dalla tua situazione finanziaria. Gli agenti immobiliari autorizzati sono vincolati da un rigoroso codice etico e puoi essere certo che le tue informazioni finanziarie sensibili non passeranno alle tue spalle. Se non ti fidi abbastanza di un agente per guidarti verso le case nel tuo budget con le informazioni corrette, probabilmente non dovresti lavorare con loro su un'impresa così costosa. Se il tuo agente in genere vende case, potrebbe non avere i migliori consigli su come andare avanti una volta che sei stato pre-approvato.
Gli agenti di vendita sono più bravi a mettere insieme le offerte
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Uno svantaggio principale dell'utilizzo di un agente per vendere la casa in cui vivi e acquistare la tua prossima residenza è l'ultima parte del processo. Immagina di collaborare con un agente di quotazione rockstar che è uno squalo nella negoziazione e ti offre il massimo valore possibile per la tua casa. Saranno in grado di fare lo stesso quando sarà il tuo turno di sborsare i soldi? In genere, gli agenti di quotazione sono abituati a mettere in campo offerte, non a metterle insieme. È molto più facile essere bravi a negoziare quando sei tu quello seduto nella proprietà, non quello che cerca di trasferirsi.
Secondo Forbes, se sei disposto a pagare un certo importo per la casa dei tuoi sogni e il mercato immobiliare è già molto competitivo, dovresti iniziare con la tua offerta migliore e finale. Se vieni respinto o contrattaccato, trascorri meno tempo ad andare avanti e indietro e puoi passare alle altre opzioni più rapidamente. Inoltre, considera le esigenze uniche del venditore mentre metti insieme questa offerta. Vogliono che qualcuno del posto si occupi della loro casa? Sono interessati a una vendita rapida e senza imprevisti? Se usi lo stesso agente per acquistare e vendere la tua casa, potrebbero non essere così veloci nella seconda parte dell'accordo.
Gli agenti di quotazione in genere non cacciano in casa
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Quando hai bisogno di trovare la tua prossima casa, un agente di quotazione potrebbe non avere le connessioni per trovare proprietà. Questa limitazione è perché in genere rappresentano persone che vendono le loro case, quindi gli altri agenti vengono da loro con offerte. Quando dici a qualcuno che di solito lavora come agente immobiliare che desideri una casa in stile ranch con tre camere da letto nella parte sud-ovest della città, la sua rete potrebbe non essere abbastanza grande per trovarti quello che vuoi veramente.
Secondo Better Homes & Gardens Real Estate, il networking è uno degli strumenti più importanti che un agente immobiliare può coltivare. Gli agenti possono costruire relazioni con altri professionisti nella loro comunità locale e oltre attraverso il networking. Possono fare affidamento l'uno sull'altro per presentare ai clienti le proprietà e viceversa. Gli agenti di quotazione potrebbero non dover fare affidamento sulla loro rete nelle transazioni tipiche, mentre gli agenti degli acquirenti possono fare affidamento sulle relazioni esistenti per ottenere il miglior affare dai loro clienti. Usando un solo agente per entrambi, potresti perderti.
Gli agenti di vendita non sono così bravi a valutare le proprietà
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Se il tuo agente immobiliare in genere lavora per conto degli acquirenti, potresti avere problemi quando si tratta di nominare il prezzo. Dal momento che in genere non lavorano come agenti di quotazione, sono abituati a dare la caccia alle offerte, senza valutare con sicurezza la tua casa da vendere.
Secondo The Balance, la maggior parte degli agenti di quotazione eseguirà un'analisi comparativa del mercato su ogni casa che rappresentano prima di metterla sul mercato. Potresti anche sentirlo chiamato CMA da coloro che lavorano nel settore immobiliare. Un CMA aiuta a stabilire l'attuale valore di mercato della tua casa tirando bozze o case simili. Ti mostra tutte le inserzioni recenti nella tua zona: inserzioni attive, in attesa, vendute, scadute e persino cancellate. Da queste informazioni, il tuo agente sarà in grado di stabilire un prezzo competitivo per la tua proprietà. Un agente che in genere rappresenta gli acquirenti avrà meno esperienza nell'impostazione delle composizioni, quindi potresti non ottenere il prezzo migliore.
Se ti trasferisci fuori dallo stato, il tuo agente di quotazione potrebbe non essere autorizzato nella tua nuova area
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Se ami il tuo attuale agente immobiliare e desideri utilizzarlo per acquistare una casa, potrebbe non essere autorizzato a farlo legalmente. Questo punto è particolarmente vero se ti stai trasferendo fuori dallo stato. Come gli avvocati, gli agenti immobiliari hanno spesso una licenza statale e non possono operare altrove. Secondo Aceable, gli agenti che hanno già una licenza in uno stato non dovranno necessariamente ricominciare da capo se si trasferiscono o vogliono esercitare in più di uno stato.
Tuttavia, gli agenti dovranno comunque essere intenzionali su dove assistono nelle vendite. Anche se uno stato ha la reciprocità delle licenze, ci sono ancora alcuni cerchi da superare. La reciprocità delle licenze è il termine del settore per gli agenti in possesso di una licenza in uno stato che possono richiedere una licenza in un secondo stato senza dover seguire i corsi richiesti a livello locale. L'idea è che poiché hanno già soddisfatto i requisiti a casa, finché pagano la quota, tutto dovrebbe andare bene. Quindi, se ti trasferisci fuori dallo stato, assicurati che il tuo agente possa lavorare legalmente lì se vuoi usare lo stesso. In caso contrario, le cose impiegheranno più tempo mentre ottengono la licenza, il che è un grande svantaggio.
L'utilizzo di un agente significa che è meno probabile che il tuo agente sia ulteriormente qualificato
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Proprio come c'è una differenza tra essere solo un agente immobiliare e diventare un agente immobiliare autorizzato, ci sono anche ulteriori accreditamenti che gli agenti possono ricevere. Gli agenti possono seguire corsi in una varietà di argomenti, come negoziazioni avanzate, marketing e persino networking. Oltre a questi corsi, gli agenti che si vedono lavorare di più con i clienti che desiderano acquistare una proprietà possono seguire un corso per diventare un rappresentante dell'acquirente accreditato (ABR).
Secondo la National Association of Realtors, diventare un ABR richiede alcuni passaggi. In primo luogo, gli agenti devono completare un corso di designazione di due giorni, quindi un corso aggiuntivo ABR elettivo. Inoltre, devono dimostrare il loro coinvolgimento in almeno cinque transazioni dell'acquirente, dall'inizio alla fine. Gli agenti ABR sono preziosi per le persone che desiderano acquistare una proprietà in quanto hanno una visione unica del processo dal punto di vista dell'acquisto. Per questo motivo, è improbabile che un agente di quotazione sia un ABR. Se usi lo stesso agente per l'acquisto e la vendita, potresti perdere.
Gli agenti di vendita non sono i migliori venditori
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Gli agenti di quotazione tendono ad essere davvero bravi a pubblicizzare una proprietà in un ampio mercato. Fa parte del loro lavoro avere più occhi possibili sulla proprietà e ottenere il miglior affare dal venditore. Tuttavia, se utilizzi un agente che tende a fare più lavoro per conto degli acquirenti, la tua casa potrebbe non ottenere l'esposizione che merita. Secondo Rochester Real Estate Blog, ci sono molte strade diverse da intraprendere quando si commercializza una casa.
I metodi tradizionali di marketing come annunci sui giornali e volantini possono ancora funzionare bene, a seconda dell'età media degli acquirenti nel mercato locale. Oltre a questo, il social media marketing è ora ampiamente utilizzato nel settore, così come la classica condivisione delle informazioni degli agenti peer-to-peer. Se lavori con un agente di quotazione, probabilmente sarà un professionista in questo. Tuttavia, se utilizzi lo stesso agente che ti ha aiutato ad acquistare la tua casa per venderla, potrebbe non essere all'altezza delle ultime tendenze di marketing.
Se esci dall'area, il tuo agente potrebbe non avere le migliori connessioni
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Se utilizzi un agente per vendere la tua casa locale e trasferirti dall'altra parte della città, potrebbe non conoscere abbastanza la zona per ottenere l'affare migliore. Gli agenti immobiliari fanno molto affidamento sui collegamenti per acquistare e vendere case. Più ti sposti dalla tua posizione originale, è probabile che la rete del tuo agente precedente sia scarsa. Se rimani nello stesso stato, la licenza non sarà un problema, ma l'utilizzo di un agente il più locale possibile offre comunque molti vantaggi.
Secondo Bradley & Bradley Real Estate, gli agenti locali conoscono la zona meglio di chiunque altro, punto. Conoscono le strade con la peggiore congestione, le migliori scuole e gli schemi di inondazione. Anche se lavori con qualcuno dall'altra parte della città, non avranno le stesse informazioni per te. Inoltre, l'utilizzo di qualcuno del posto significa che sarà più disponibile a incontrarti con un preavviso più breve. Anche se il tuo agente deve fare il pendolare per una breve distanza, gli eventi locali e i modelli di traffico possono avere un grave impatto sulle cose.
Non vi è alcuna garanzia che l'utilizzo di un agente riduca i costi delle commissioni
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Molte persone decidono di utilizzare lo stesso agente per vendere la propria casa e acquistare la prossima perché pensano che darà loro accesso a risparmi sulle commissioni. Tuttavia, seguire questa strada non sempre funziona. La Consumer Federation of America ha condotto un'indagine su oltre 200 agenti immobiliari in 20 città degli Stati Uniti.
I risultati affermavano che il 73 percento degli agenti non avrebbe voluto abbassare il tasso di commissione standard per un particolare affare. Quindi, se l'unico motivo per cui stai lavorando con lo stesso agente è risparmiare sulle commissioni, c'è un'alta probabilità che non si realizzi effettivamente come pensi. Le commissioni standard per un affare tendono a oscillare intorno al sei percento del prezzo finale. Per una casa da $ 300.000, sarebbero circa $ 18.000. Potresti essere disposto a trovare un agente che riduca leggermente le commissioni, ma è statisticamente improbabile che risparmi significativi.
I doppi agenti favoriscono il venditore della casa
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Se sei interessato all'acquisto di una casa specifica, fai attenzione al suo agente di quotazione che ti rappresenta. Questa situazione è in realtà illegale in alcuni stati, tra cui Alaska, Colorado, Florida, Kansas, Maryland, Oklahoma, Texas e Vermont. Secondo la Consumer Federation of America, bisogna stare molto attenti e prestare molta attenzione al titolo ufficiale dell'agente. Ad esempio, un doppio agente rappresenta gli interessi finanziari sia dell'acquirente che del venditore, il che non è possibile. Un agente transazionale tenta di facilitare una vendita ma non ha alcuna responsabilità né nei confronti dell'acquirente né del venditore.
Pensare in questo modo. Se sei in tribunale e accusato di un crimine, vorresti che l'avvocato che segue il tuo caso ti difendesse? Non la pensavamo così. Quindi, quando acquisti o vendi una proprietà, vuoi sempre avere un agente che lavori per te e solo per te. La potenziale perdita di denaro qui è un vero inconveniente nell'usare lo stesso annuncio e agente di vendita.
Anche i colleghi dell'agenzia dovrebbero essere evitati per problemi finanziari
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Oltre a evitare di lavorare con l'agente di quotazione di una proprietà per assisterti nell'acquisto della casa, devi anche prestare attenzione ai collegamenti professionali tra gli agenti coinvolti in qualsiasi transazione immobiliare. Se il tuo agente è un collega diretto di quello che vende una proprietà, è probabile che le cose vadano male. Lo stesso se è il contrario. I colleghi che lavorano nello stesso ufficio hanno meno probabilità di avere a cuore i tuoi interessi finanziari e sono inclini ad aiutarsi a vicenda, anche se viola i codici etici professionali.
Secondo ResearchGate, uno studio condotto tra il 2004 e il 2007 ha analizzato oltre 10.000 transazioni immobiliari a New York. Lo studio ha rilevato che le persone che hanno utilizzato colleghi della stessa azienda per rappresentarli in una transazione immobiliare hanno avuto risultati finanziari più negativi rispetto a coloro che non lo hanno fatto.
C'è troppa pressione quando usi lo stesso agente
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Se devi vendere la tua attuale residenza prima di acquistare un nuovo posto dove vivere, l'agente che ti rappresenta in entrambe le transazioni potrebbe incoraggiarti ad abbassare il prezzo della tua casa esistente. Potrebbero chiederti di farlo per garantire una vendita più rapida in modo che possano essere pagati e andare avanti con la seconda metà della transazione: trovarti un nuovo posto dove vivere.
Secondo Rocket Mortgage, il processo di vendita della casa può richiedere mesi, a seconda delle attuali condizioni di mercato. I proprietari nel mercato di un venditore potrebbero non dover fare molto per prepararsi a mettere in vendita la loro casa. Tuttavia, potrebbero essere necessari mesi per preparare le cose affinché le persone facciano offerte nel mercato di un acquirente. Se hai intenzione di lavorare con lo stesso agente durante l'intero processo, potrebbe farti precipitare attraverso la metà del processo che è meno redditizio per loro, quindi fai attenzione.
Gli scontri di personalità sono più probabili
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La scelta dell'agente immobiliare giusto è fondamentale. Eventuali problemi con la personalità o lo stile di lavoro del tuo agente peggioreranno se li usi per vendere la tua casa e acquistare la tua prossima. Prima di firmare qualsiasi contratto o concludere un accordo, devi essere sicuro che questo agente ti piaccia e che ti fidi di come lavora. Secondo NerdWallet , è importante condurre ricerche su più agenti prima di lavorare con loro.
Sebbene sia fantastico consultare amici e parenti per consigli, dovresti anche leggere le recensioni dei clienti passati online e assicurarti che l'agente abbia già lavorato nella tua zona con successo. Se non puoi incontrare un potenziale agente di persona prima di andare avanti, prendi in considerazione una breve intervista video o una telefonata introduttiva per avere un'idea della sua personalità e di come lavora. Se non vai d'accordo e li usi per due transazioni, la tua vita sarà miserabile.
L'agente potrebbe avere meno tempo per te
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Trovare un acquirente perfetto, capire il periodo dell'anno migliore per mettere in vendita la tua casa, negoziare un affare sulla vendita, poi rifare tutto (o contemporaneamente) per la casa in cui ti stai trasferendo è molto lavoro.. .lavoro che un agente di solito non completa da solo. Se il tuo agente lo fa per più clienti, potresti non sentirli molto. Secondo The Balance, le cose si muovono molto velocemente nel settore immobiliare. Le offerte scadono in pochi minuti e spesso devi rimanere in contatto costante con il tuo agente negli ultimi giorni di un accordo, indipendentemente dalla parte in cui ti trovi.
Il modo migliore per ottenere il livello di contatto di cui hai bisogno dal tuo agente è stabilire un piano in anticipo per la quantità di contatti che vorresti avere con loro. Decidi il tipo di contatto (sms, telefono, e-mail) che desideri utilizzare. Tuttavia, il tuo agente potrebbe ancora impantanarsi nel tentativo di essere tutto per tutti i suoi clienti.